Ипотечная облигация – это надежный финансовый инструмент, обеспеченный недвижимостью

Приходится признать, что отечественный рынок ценных бумаг находится в зачаточном состоянии. Большинство наших граждан слыхом не слыхивали ни о каких бумагах, а уж об ипотечных – и тем более.

Это заморское чудо появилось в наших краях после формирования института недвижимости и, собственно, ипотеки.

Ипотечная облигация – это право требования по ипотечному кредиту, которое передается банком, и погашается по мере возврата долга заемщиком. Ее высокая надежность гарантируется залоговой недвижимостью.

К сожалению, из-за несовершенства законодательной базы этот высоколиквидный инвестиционный инструмент пока не так популярен у нас, как в развитых странах.

Подробнее об особенностях и преимуществах его использования на практике — читайте в статье.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

Ипотечная облигация это

Ипотечная облигация это

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что это такое

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму.

Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов.

Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм. Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят. Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно.

До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды

Выделяют три вида:

  1. Закладная.
  2. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.

  3. Облигации с ипотечным покрытием.
  4. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты.

    Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке.

    Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.

  5. Ипотечный сертификат участия.
  6. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств.

    Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием:

  • Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.).
  • Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%. Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Источник: "investor100.ru"

Ипотечная облигация — это ценная бумага, обеспеченная ипотекой

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными банками или ипотечными кредитными институтами. Их основное отличие от других долговых ценных бумаг состоит в том, что данные облигации обеспечены правами требований по ипотечным кредитам.

Ипотечные облигации позволяют перераспределять средства частных и институциональных инвесторов (например, страховых и пенсионных фондов) в сферу жилищного финансирования с помощью фондовой биржи. Ипотечные облигации привлекательны для инвесторов, поскольку обеспечены ипотечными кредитами.

Это надежный ликвидный финансовый инструмент, высокий рейтинг которого поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля, что позволяет снизить риски для инвесторов по сравнению с облигациями, не имеющими подобного обеспечения.

Таким образом, ипотечные облигации позволяют кредиторам получить долгосрочные ресурсы по более низкой цене.

Рынок ИО в Европе

В настоящее время рынок ипотечных облигаций в Европе сконцентрирован в трех странах. На долю Германии, Дании и Швеции приходится 78% европейского рынка ипотечных облигаций. Самый большой в Европе рынок ипотечных облигаций сформировался в Германии, которая по его масштабам находится на третьем месте в мире после США и Японии.

Эмитенты

В Европе существует более 80 эмитентов ипотечных облигаций: 39 — в Германии, 16 – в Испании, 8 — в Дании, по 5 — в Швеции и Франции, по 3 — в Австрии, Люксембурге и Финляндии, 2 — в Швейцарии. Почти во всех странах ипотечные облигации выпускают специализированные кредитные институты, деятельность которых регулируется законодательством и контролируется специальными организациями.

Прежде всего регламентируются активные операции кредитных институтов и требования к кредитным продуктам. Такой подход типичен для Германии, Дании, Швеции, Франции, Финляндии и Люксембурга. В некоторых странах (включая Австрию, Испанию, Португалию и Грецию) право выпуска ипотечных облигаций не ограничено специализированными кредитными институтами.

В Швейцарии любые кредитные организации могут предоставлять ипотечные кредиты, но ипотечные облигации (Pfandbrief) могут быть выпущены только двумя Pfandbriefe-институтами.

Выпуск Pfandbrief в Германии строго регулируется законодательством. В Германии все организации, выпускающие ипотечные облигации, можно разделить на три категории:

  1. частные ипотечные банки, кредитные операции которых ограничены жилищным ипотечным кредитованием и кредитованием коммунальной сферы;
  2. помимо чисто ипотечных банков, существуют два смешанных банка, которые могут также осуществлять операции универсальных коммерческих банков;
  3. кредитные институты общественного (коммунального) сектора (земельные банки и др.), собственниками которых в большинстве случаев являются региональные сберегательные банки;
  4. два частных корабельных ипотечных банка (ship mortgage banks).

В июле 2005 г. в Германии вступил в силу закон «Об изменении законодательства об ипотечных облигациях (Pfandbrief)», который отменяет обязательное требование специализации для банков, эмитирующих немецкие ипотечные облигации (Pfandbrief), оставляя за государством жесткое регулирование их деятельности.

В Дании ипотечные облигации выпускаются ипотечными банками, которые в соответствии с законодательством являются специализированными кредитными институтами, осуществляющими только ипотечные и связанные с ними операции.

Капитал ипотечных банков образован за счет средств коммерческих и сберегательных банков, а также Национального банка.

Во Франции ипотечные облигации (obligations foncieres) традиционно выпускаются двумя финансовыми компаниями — «Кредит Фонсье» (Франция) (Credit Foncier de France) и «Кэс де Рефинансемент де Хабитат» (Caisse de Refinancement de l’Habitat).

Начиная с 25 июня 1999 г. эмитентами стали кредитные институты societe de credit foncier — специализированные кредитные организации, осуществляющие операции в сфере недвижимости. Сейчас функционируют две такие организации.

Финансирование кредитования

Рынок ипотечных облигаций в этих странах обеспечивает кредиторов средне- и долгосрочными ресурсами для ипотечного жилищного кредитования по невысоким и более стабильным процентным ставкам, приемлемым для заемщиков.

Ипотечные облигации в Западной Европе обеспечивают ресурсами около 20% ипотечных жилищных кредитов. Таким образом, значение ипотечных облигаций как источника финансирования ипотечных жилищных кредитов существенно варьируется по различным странам.

К странам, которые традиционно используют ипотечные облигации, относятся Дания, Швеция, Австрия и Германия.

В Дании ипотечные кредиты практически полностью обеспечиваются ресурсами за счет ипотечных облигаций, которые торгуются на Копенгагенской фондовой бирже. Закон не разрешает датским ипотечным банкам привлекать депозиты. Облигации выпускаются сериями (или лотами), характеристики которых зависят от условий обеспечивающих их ипотечных кредитов (срока, процентной ставки, условий погашения).

В Швеции ипотечные компании формируют 65% своих фондов за счет выпуска ипотечных облигаций. Они могут также запросить кредиты у других финансовых институтов (как правило, компании-учредителя), но им, как и в Дании, не разрешено привлекать депозиты.

В Германии ипотечные облигации финансируют около 20% ипотечных кредитов (на сумму 208 694 млн евро в 2002 г.). Следует отметить, что немецкие ипотечные облигации (Pfandbriefe) доминируют на европейском рынке ипотечных облигаций.

Во Франции и Испании ипотечные облигации стоят на втором месте по источникам финансирования ипотечных кредитов после депозитов, они составляют соответственно 17% (44 351 млн евро в 2002 г.) и около 7% (25 266 млн евро в 2002 г.) от общего объема выданных жилищных ипотечных кредитов.

Государственный и муниципальный сектор

В ряде стран Европы ипотечные облигации используются также для финансового обеспечения кредитов государственному и муниципальному секторам. Эти кредиты идут обычно на финансирование инфраструктурных проектов.

Такие облигации (часто называемые государственными, региональными или муниципальными ипотечными облигациями) широко используются в Германии и Австрии. В этих странах кредиты, предоставляемые публичному сектору, в основном финансируются данным типом ипотечных облигаций.

В Германии такие публичные облигации, обеспеченные залогом, составляют 78% от общего объема немецких ипотечных облигаций, в Австрии — 59%.

Законодательство

Ипотечные облигации регулируются законодательством. Прежде всего, регулируются ипотечные кредиты, обеспечивающие ипотечные облигации. Существуют требования к LTV. Так, в Германии и Австрии LTV равен 60%, в Дании — до 80% для жилищной ипотеки и 60% для коммерческой недвижимости.

Банки должны соблюдать требование соответствия активов и пассивов по срокам, а также соответствия процентов по кредитам и облигациям. В большинстве стран основными инвесторами в ипотечные облигации являются пенсионные фонды и страховые компании, а также кредитные институты.

Источник: "textbooks.studio"

Все об ипотечных облигациях простым языком

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом, – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца 2015 года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2016-го года.

«Проговорился» К. Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей. Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

Пример, преимущества и альтернативы

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость.

Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере:

  • Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя.
  • Объявляется инвестор С., который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму.
  • Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу.
  • Сумму в 5 млн. рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

  1. Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
  2. Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье. Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
  3. Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы «скинут» до 1.5% — однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

  • Закладная — ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять «хозяина».
  • Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» — совсем не подходит она и рынку недвижимости.

Старший аналитик известного брокера «Альпари» А. Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики?

Существует риск, что ипотечные ценные бумаги в 2018 году вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах).

Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А. Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» — получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ – несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности.

Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К. Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные. Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

Источник: "subsidii.net"

Облигация с ипотечным покрытием

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», облигация с ипотечным покрытием – это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

К объектам ипотечного покрытия относятся требования, вытекающие из договоров залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе удостоверенные закладными ипотечные сертификаты участия, денежные средства (включая иностранную валюту), государственные ценные бумаги, недвижимое имущество.

По российскому законодательству облигация с ипотечным покрытием есть «глубокая» разновидность облигации с обеспечением, одним из видов которого является залог. Другими возможными видами обеспечения облигации могут быть: поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия.

Облигация с обеспечением в виде залога называется облигация с залоговым обеспечением. Когда же в качестве основы последнего выступает залог недвижимого имущества, возникает облигация с ипотечным покрытием.

Наличие или отсутствие того или иного вида обеспечения облигации не оказывает никакого влияния на ее сущность как облигации вообще. Обеспечение имеет значение для снижения риска или увеличения надежности, гарантирования исполнения обязательств по облигации, отражается в ее рыночной цене, уровне доходности, составе инвесторов.

Основные характеристики

Те же самые, что и у любой облигации:

  1. долговая;
  2. эмиссионная;
  3. доходная;
  4. документарная или бездокументарная;
  5. срочная. Ипотечная облигация не может выпускаться на срок, превышающий длительности исходного договора ипотеки, которая не может быть менее одного года и превышать 40 лет
  6. предъявительская или именная;
  7. номинированная.

Порядок выпуска

В отличие от других видов облигаций, эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться не любыми участникам рынка, а лишь кредитными организациями и ипотечными агентами.

Ипотечный агент – это профессиональный участник рынка, исключительным предметом деятельности которого является приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Кроме указанных участников рынка, никто не вправе осуществлять выпуск подобного рода ценных бумаг. В остальном эмиссия данного вида облигаций осуществляется в порядке, общем для всех облигаций.

Обращение

Облигации с ипотечным покрытием свободно обращаются на вторичном рынке до момента своего погашения.

Владелец данной облигации вправе требовать ее досрочного погашения эмитентом в случаях, если:

  • размер ипотечного покрытия окажется меньше размера обязательств по облигациям;
  • нарушен порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;
  • имеются другие нарушения со стороны эмитента по сравнению с теми правилами, которые установлены по закону или в решении о выпуске данной облигации.

Источник: "k2x2.info"

Что такое ипотечные облигации

Ипотечные облигации являются инструментом одноуровневого вторичного ипотечного рынка.

Ипотечная облигация — это финансовый инструмент, обеспеченный соответствующим пакетом закладных, который является свидетельством гарантированных требований к ипотечному кредитору.

В мировой практике применяются различные ипотечные облигации, которые различаются по типам активов, которыми они обеспечены, гарантиями и т.п. Как и по закладным, требования к форме и содержанию ипотечных облигаций не унифицированы для разных стран.

Они определяются в законодательных и нормативных актах, регулирующих правовые принципы, условия и порядок эмиссии, размещения и учета ипотечных ценных бумаг. При эмиссии ипотечных облигаций ипотечный кредитор держит закладные на своем балансе, то есть риски по ипотечным кредитам остаются в банке.

Особым сегментом одноуровневого вторичного ипотечного рынка является крупные пакеты облигаций стоимостью не менее 500 млн. евро, которые базируются на займах правительственным органам. Например, в Германии местные правительства получают ипотечные кредиты под залог недвижимого имущества, которое им принадлежит.

Они считаются надежными заемщиками, поэтому выпуск и размещение ипотечных облигаций под обеспечение имущества, заложенное правительственными организациями, считается наименее рисковым, а объединение их в крупные пакеты дает возможность размещения их даже на международных рынках ценных бумаг, укрепляет собственную позицию немецких банков.

Источник: "webinvesto.ru"

Mortgage Securities

Ипотечные ценные бумаги (Mortgage Securities) — общее название ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. От традиционных долговых инструментов — корпоративных и государственных (казначейских) облигаций, ипотечные ценные бумаги прежде всего отличаются тем, что:

  • Остаток основного долга (номинальная стоимость) по ним выплачивается частично на месячной или квартальной основе, а не целиком в конце срока обращения.
  • Размер и число регулярных платежей по ним меняется в течение срока обращения в зависимости от скорости досрочных погашений ипотечных кредитов, обеспечивающих ИЦБ.
  • Процентная ставка периодического платежа по ним может меняться во времени, в отличие, от фиксированного купона облигации.

Разновидности

  1. Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) — облигация, обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента.
  2. Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно проверяется и при необходимости пополняется так, чтобы его хватило для выплаты номинала и текущих процентов по облигации.

    По ипотечным облигациям выплачиваются полугодовые процентные платежи, а номинал погашается в конце срока обращения. Даты погашения и выплаты по такой облигации известны заранее.

  3. Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) — ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг и гарантий по ним.
  4. Важнейшей особенностью MBS является то факт, что при их выпуске пул ипотечных кредитов «уходит» с баланса эмитента, тогда как при выпуске ипотечных облигаций с покрытием обеспечение остается на балансе эмитента.

    Сквозные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться:

    • Непосредственно банком на основе его портфеля ипотечных кредитов с участием «Джинни Мэй», как государственной организации, предоставляющей гарантии правительства США. В связи с чем бумаги, гарантированные «Джинни Мэй», оцениваются как безрисковые (с точки зрения кредитного риска).
    • Специализированным ипотечным фондом на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов, с участием таких организаций, как «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак», предоставляющих собственные гарантии по MBS. Бумаги, гарантированные «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», называются агентскими (Agency Pass-Throughs).

    Cквозные ипотечные ценные бумаги отличаются от ипотечных облигаций тем, что периодичность и размер выплат, как следствие, точный период до их погашения, заранее неизвестны. Это связано с наличием у заемщика возможности досрочного погашения кредита в любой момент и любыми частями. Таким образом, конечный инвестор берет на себя риск досрочного погашения ипотечных кредитов.

    Риск досрочного погашения (Prepayment Risk) — риск снижения доходности вложений вследствие того, что часть или вся инвестированная сумма будет выплачена раньше установленного срока.
  5. Ипотечный сертификат участия (Mortgage Pass-Through Сertificate) — представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца во владении пулом ипотечных кредитов.
  6. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости, доступен для обращения на рынке ценных бумаг и не может использоваться для выпуска производных ценных бумаг.

    В отличие от ипотечных облигаций, по которым номинал погашается в конце срока, по ипотечным сертификатах участия ежемесячно выплачиваются как процентные, так и амортизационные платежи по основному долгу (за вычетом комиссии за обслуживание пула).

  7. Сквозная ипотечная облигация (Mortgage Pay-Through Bond) — облигации, сочетающие в себе свойства ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов.
  8. С одной стороны, это долговая бумага, обеспеченная пулом ипотечных кредитов, находящихся на балансе эмитента. С другой стороны, платежи по сертификатам зависят от платежей по пулу обеспечения.

  9. Обеспеченные ипотечные обязательства (Collateralized Mortgage Obligation, CMO) — структурированная ценная бумага, состоящая из пулов ипотечных ценных бумаг, сгруппированных по классам в зависимости от типа выплат (только проценты, только основной долг, проценты и основной долг), сроков погашения и уровня риска.
  10. Платежи по каждому классу бумаг начисляются ежемесячно, и распределяются по в соответствии с установленными правилами. Сначала выплаты направляются классу с более высоким рангом, а затем перенаправляются на следующие по рангу классы. То есть сначала гасится класс «А», потом «В» и т.д.

Источник: "mindspace.ru"

Новый вектор в развитии фондового рынка

Покупка недвижимости для современного человека стала не только способом приобретения жилья, но и инструментом для инвестирования свободных средств. Желание инвесторов заработать на колебаниях стоимости недвижимости повлияло на увеличение финансовых инструментов.

Линейку предложений рынка ценных бумаг готовится дополнить новый инструмент вложений — ипотечные ценные бумаги. В ряде стран этот вид финансового инструмента уже получил широкое распространение, но для финансового рынка Кыргызстана они еще совсем новые.

Учитывая наличие уже существующих и обращающихся на рынке инструментов инвестирования, невольно возникает вопрос: Есть ли необходимость в создании ипотечных ценных бумаг? Для того чтобы ответить на этот вопрос, для начала разберем само понятие «ипотечная ценная бумага» и ее основные характеристики.

Простыми словами, «ипотечная ценная бумага» (ИЦБ) — это ценная бумага, обеспеченная ипотечным кредитом. Покупая ее, инвестор становится обладателем стабильного и надежного источника получения дополнительного дохода, так как они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда растет в цене.

ИЦБ могут быть двух видов: ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. В обоих случаях это обеспеченные ценные бумаги. Разница заключается лишь в том, что ипотечные сертификаты участия являются механизмом защиты инвесторов и выпускаются только в случае, если компания выпустившая ипотечную облигацию не сможет осуществить выплаты по своим обязательствам.

Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.

Значение нового финансового инструмента

Так в чем же заключается необходимость в новом финансовом инструменте — ипотечные ценные бумаги? Основным мотивом создания ИЦБ является решение проблемы жилищного кредитования в стране. На данный момент высокие процентные ставки по ипотечным кредитам не позволяют среднестатистическому гражданину приобрести жилье под ипотеку.

В результате чего банки не могут увеличить свой портфель ипотечных кредитов, а также происходит застой в жилищном секторе страны.

С помощью ИЦБ, планируется снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что в сочетании с государственной программой доступного жилья даст возможность простому населению стать обладателями собственной жилплощади, а также послужит стимулятором для жилищного и банковского сектора страны.

Значение ИЦБ для каждого из участников финансового рынка по-своему высока:

  • для инвесторов — способ получения дополнительного дохода,
  • для банков — эффективный механизм рефинансирования,
  • для населения – возможность получения ипотечного кредита по низким процентным ставкам,
  • для страны – способ улучшения состояния экономики в целом.

Мировой опыт

Рынок ИЦБ находится в стадии проектирования. Происходит разработка механизмов, процедур и нормативно правовых документов, в результате чего должны быть созданы все условия для нормального функционирования этого рынка. Поэтому изучение зарубежного опыта представляет значительный интерес для отечественного рынка ИЦБ.

В большинстве стран Европы и США именно ипотечные кредиты были первыми активами, превращенными в облигации и сертификаты. В мировой практике наибольшее распространение получили две схемы привлечения финансирования за счет ипотечных кредитов: «американская» — через посредника, «немецкая» — самостоятельно организатором кредита.

США имеют самый развитый рынок ИЦБ. Но его развитие началось с рынка ипотечного кредитования. Именно на ипотечном рынке США впервые стали разрабатываться различные схемы ипотечного кредитования, позволяющие каждому заемщику выбрать для себя наиболее приемлемый вариант. Следующим шагом в эволюции ипотечных кредитов в США стало создание совершенно нового финансового инструмент – ипотечные ценные бумаги.

Главную роль на рынке ИЦБ сыграли агентства, контролируемые или принадлежащие государству. На первоначальном этапе в эти агентства были вложены немалые суммы бюджетных денег, возможно это и стало основным толчком для успешного развития ИЦБ на рынке.

В Германии же рынок ИЦБ получил свое развитие благодаря кредитным институтам. Отличительной чертой является то, что бумаги выпускаются непосредственно организатором кредитов в рамках жесткого нормативного регулирования.

Учитывая тот факт, что фондовый рынок только начал набирать обороты, а финансовая грамотность населения все еще требует пристального внимания и поддержки со стороны государства, для отечественного рынка наиболее применимым может стать опыт США, где у руля стояли государственные ипотечные компании.

Но не исключается возможность сочетания обеих моделей, что подразумевает создание государственной ипотечной компании и наделение банков полномочиями самим осуществлять выпуск ИЦБ.

Ипотечная облигация это

Схема обращения ИЦБ

Схема обращения ИЦБ, с участием государственной ипотечной компании будет выглядеть следующим образом:

  1. Между банком и заемщиком заключается договор на выдачу ипотечного кредита.
  2. Заемщик передает в качестве залога приобретенное им имущество банку.
  3. Банк, на основе выданных им ипотечных кредитов, формирует, так называемый, «пул закладных» (группу закладных одного типа) и продаёт его Ипотечной компании.
  4. Ипотечная компания дает банку ресурсы в виде платы за ипотечные закладные.
  5. Ипотечная компания на основе «пула закладных» выпускает ИЦБ.
  6. Инвесторы покупают ИЦБ у ипотечной компании. Выплата процентов по ним осуществляется за счет погашения заемщиком ипотечного кредита.

В целом, ИЦБ являются весьма перспективным инструментом инвестирования, способными расширить не только линейку предложений на рынке ценных бумаг, но и поспособствовать решению проблемы ипотечного жилищного кредитования в стране.

В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате ИЦБ стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор.

Источник: "senti.kg"

Занимательная ипотека с точки зрения инвестора

Наиболее востребованными во всем мире считаются ипотечные облигации (в равной степени к ним применим термин «облигации с ипотечным покрытием»), ипотечные сертификаты участия, а также бумаги, обеспеченные кредитными обязательствами под залог жилой или коммерческой недвижимости.

Если последнее предложение вам показалось неудобоваримым и не шибко понятным, перечитайте его еще раз, ибо там приведен исчерпывающий перечень присутствующих в международной практике разновидностей ипотечных ценных бумаг.

Облигации

Ведя речь об ипотечных ценных бумагах, в первую очередь, имеют в виду облигации, характеризующиеся так называемым ипотечным покрытием. В качестве способа полного или частичного обеспечения исполнения обязательств по такого рода облигациям используется залог недвижимого имущества.

В дальнейшем такие облигации будем именовать ипотечными. Ипотечные облигации, помимо описанных выше особенностей, обладают теми же свойствами, что и все прочие виды облигаций.

Они в той же степени гарантируют выплату по истечении срока их действия (обычно равного одному году) как их номинальной стоимости, так и некоторого фиксированного процента.

Ипотечные агенты

Исключительное право на эмиссию ипотечных облигаций принадлежит кредитным организациям и ипотечным агентам. Если с кредитными организациями более-менее все ясно (речь идет, в первую очередь, о банковских учреждениях), то с ипотечными агентами придется разбираться.

Ипотечные агенты должны соответствовать жестким законодательным требованиям, дабы быть допущенными к выпуску ипотечных облигаций. Таких требований немного, всего три:

  • Во-первых, в роли ипотечного агента может выступать лишь КОММЕРЧЕСКАЯ организация.
  • Во-вторых, крайне желательно обладать СПЕЦИАЛЬНЫМ разрешением на право выпуска ипотечных облигаций.
  • В-третьих, ни чем иным, кроме как приобретением закладных и (или) отдельных прав требования по договорам, обеспеченным недвижимым имуществом (ипотекой), такой организации заниматься будет не дозволительно.

Эмиссия ИО

Для ипотечных облигаций предусмотрено всего две формы выпуска:

  1. это либо бездокументарные (именные) ценные бумаги,
  2. либо документарные (как правило, предъявительские). В последнем случае на бланке ипотечной облигации должен быть подробно расписан порядок их погашения и производства причитающихся по ним выплат.

Выпуск ипотечных облигаций является прерогативой исключительно ипотечных агентов либо финансово-кредитных организаций.

Ипотечные сертификаты участия

Так принято именовать ценные бумаги, предоставляющие своему владельцу весьма специфический перечень прав на:

  • долю имущества в общей собственности, обеспечивающей ипотечное покрытие;
  • получение денежного вознаграждения по итогам исполнения обязательства, обеспеченного ипотечным покрытием;
  • предъявление требований по разумному и эффективному управлению ипотечным покрытием.

По сложившейся практике, ипотечные сертификаты участия наряду с закладными призваны удостоверять требования о возврате задолженностей или неуплаченных процентов по соответствующим договорам.

Источник: "sprintinvest.ru"

Обеспеченные и необеспеченные облигации

Облигации выпускаются как доказательство займа. Они могут обеспечиваться каким-либо залогом или же просто добрым именем и кредитным рейтингом заемщика. Облигации могут быть обеспечены залогом (деньгами или какими-либо физическими активами, которые эмитент облигаций должен будет передать инвесторам, если допустит дефолт по облигациям).

Обеспечение облигаций гарантирует, что основная сумма по облигации будет выплачена. Корпоративные и муниципальные облигации могут быть обеспеченными или необеспеченными. Федеральные же государственные облигации как правило не имеют обеспечения и гарантируются лишь добросовестностью и кредитоспособностью государства.

Обеспеченные (ипотечные) облигации

Ипотечные облигации — это корпоративные облигации, обеспечением которых выступает, главным образом, недвижимость, хотя это могут быть и другие активы компании — как все пригодное для залога имущество, так и отдельные отдельные его части.

Так как обеспечение ипотечных облигаций позволяет обратить безусловное взыскание на активы компании, такие облигации считаются высококлассными активами, защищенными от дефолта. Держатель траста, выступающий от лица держателей облигаций, обеспечивает хранение залога; если по облигациям допущен дефолт, держатель траста передаст право собственности на залог держателям облигаций.

Ипотечная облигация может быть обеспечена закладными первой очереди или же закладными младшей очередности. Если эмитент обанкротится, из суммы залога выплаты сначала направляются держателям облигаций с закладными первой очереди, и только затем — держателям облигаций с закладными младшей очередности.

Для финансирования строительства таких проектов, как мосты, больницы и электростанции региональные власти выпускают муниципальные облигации (облигации с ограниченными обязательствами). Для обеспечения таких облигаций используются ожидаемые доходы от финансируемого проекта.

Так как обеспеченные облигации имеют в качестве обеспечения какой-то залог, они считаются более безопасным видом вложения, нежели необеспеченные облигации. Обеспечением трастовых облигаций выступают финансовые активы в виде портфеля ценных бумаг из акций и облигаций.

Хранение этого портфеля обеспечивает третья сторона — держатель траста. Трастовые сертификаты на оборудование обеспечиваются оборудованием компании, например, грузовиками, самолетами, вагонами и т. д.

Подобные сертификаты часто выпускаются авиа- и железнодорожными компаниями для финансирования покупки нового оборудования.

Приобретаемое оборудование само по себе может стать обеспечением выпуска подобных ценных бумаг. Держатель траста, выступающий от имени держателей облигаций, хранит документы на владение оборудованием. Когда держатели облигаций получат все причитающиеся выплаты, держатель траста возвращает документы компании.

В силу наличия какого-либо залога обеспеченные облигации воспринимаются инвесторами как более безопасные. Как следствие, по таким облигациям обычно предлагаются более низкие процентные ставки. Обеспеченные облигации обычно выбирают те инвесторы, которые стремятся в первую очередь обезопасить свой инвестиционный капитал.

Необеспеченные облигации (дебентуры)

Необеспеченные облигации, или дебентуры, не имеют в качестве обеспечения какого-либо залога в виде оборудования, потока будущих доходов или закладных на недвижимость. Вместо этого эмитент просто обещает держателям облигаций, что они получат все причитающиеся им выплаты. Такое обещание также известно как «полное доверие и кредит».

Зачем вообще выпускаются облигации без обеспечения? Некоторые компании просто не имеют достаточно активов для обеспечения облигации. Другие же компании давно имеют высокий кредит доверия со стороны рынка касательно выплат своих долгов.

Что касается государства, то оно может просто повысить налоги, если выплата долгов держателям облигаций сталкивается с какой-либо трудностью. Облигации без обеспечения естественно имеют более высокий риск и следовательно обычно предлагают более высокие процентные ставки, нежели обеспеченные облигации.

Если компания, выпустившая такие облигации, обанкротится, то выплаты получат сначала владельцы обеспеченных облигаций, потом владельцы необспеченных облигаций, а затем — держатели субординированных облигаций.

Ниже приведены некоторые из видов необеспеченных облигаций:

  1. Для финансового обеспечения правительство США выпускает казначейские облигации.
  2. Оно выпускает их по принципу «полного доверия и кредита» федеральному правительству со стороны инвесторов. Так как среди всех эмитентов правительство США имеет наилучшие возможности для выплаты своих долгов, то казначейские облигации считаются самыми безопасными и крайне популярны у инвесторов.

  3. Облигации общего обязательства (GO) — это муниципальные облигации без обеспечения.
  4. Кредитоспособность эмитента (города или штата, провинции, графства) — это единственная гарантия выплат по этим облигациям. С помощью таких облигаций финансируются муниципальная деятельность.

    Если такой эмитент не имеет средств для выплаты долгов владельцам облигаций, то он может сократить число государственных служащих в своей юрисдикции, продать некоторые принадлежащие ему активы или же повысить региональные налоги.

  5. Облигации без гарантированного дохода являются самыми необеспеченными из всех.
  6. Купонный доход по ним выплачивается только в случае, когда эмитент заработает определенную прибыль. Эмитент не обязан совершать процентные выплаты в фиксированные сроки, если минимальная необходимая для этого прибыль не заработана. Инвесторы осознают риски такого вложения, но могут заинтересоваться предложением, если эмитент обещает привлекательную купонную ставку или высокую доходность к погашению.

  7. Конвертируемые облигации дают инвестору возможность конвертировать облигации в простые акции.
  8. Условия, временные рамки и цена должны быть определены и зафиксированы в момент выпуска облигаций.

Склонность к риску

Облигации привлекают тех инвесторов, которые предпочитают текущий доход и безопасность основного капитала. Некоторые из таких инвесторов соглашаются на больший инвестиционный риск в обмен на более высокие доходы.

В зависимости от вашей склонности к риску, вы можете предпочесть облигации без обеспечения, если они предлагают высокий текущий доход. Напротив, бывают ситуации, когда вы не можете серьезно рисковать своим доходом. В этом случае вам стоит обратить внимание на облигации с более серьезным обеспечением, нежели просто честное слово эмитента.

Инвестируя в облигации, вам следует познакомиться с различными видами их обеспечения. Это поможет вам выбрать облигации, наиболее подходящие целям вашего вложения и вашей склонности к риску.

Источник: "putevoditelinvestora.ru"

Ипотечные облигации — ценные бумаги повышенной надежности

Ипотечными называют ценные бумаги, обеспеченные пулом кредитов на недвижимость, выданных ипотечным банком. Чаще всего ипотечные банки и являются эмитентами таких ценных бумаг, в том числе облигаций.

Возможны и более сложные схемы выпуска, когда кредитор, выдавшей ипотечный кредит, продает ипотеку или передает права на нее и, соответственно, выпуск облигаций какому-то третьему участнику сделки на вторичном рынке. В зарубежной практике такими участниками нередко являются предприятия с государственным участием.

Главное достоинство — надежность

Ипотечные облигации обеспечиваются закладными на недвижимое имущество, которое приобреталось покупателями ипотеки. Поэтому в случае дефолта банка-эмитента потери держателей ипотечных облигаций будут компенсированы за счет продажи базового имущества — объектов недвижимости.

В этом важное преимущество облигаций с ипотечным покрытием перед обычными корпоративными, держатели которых практически не имеют возможностей возмещения убытков, в случае если предприятие-эмитент становится неплатежеспособным.

Таким образом, ипотечные облигации предлагают инвестору большую защиту, поскольку основной капитал обеспечен ценным активом, который теоретически может быть продан для покрытия долга.

К другим их достоинствам относят долгосрочность, прозрачность и доступность.

Выгода для ипотечной компании: эмиссия облигаций позволяет ипотечному банку привлечь средства для выдачи новых и рефинансирования вложений в ранее выданные кредитов. Процентная часть ежемесячных платежей заемщиков идет на выплату дохода по ипотечным облигациям.

Главный недостаток — невысокая доходность

Однако с главным плюсом связан существенный минус: доходность таких облигаций, как правило, ниже, чем доходность корпоративных, — это следствие секьюритизации ипотечных кредитов, как раз и делающей такие облигации более безопасными. Из-за этой присущей им безопасности в среднем ипотечные облигации имеет тенденцию давать более низкую норму прибыли, чем традиционные корпоративные.

К недостаткам также относят их низкую ликвидность.

Опасность, которая иногда воплощается

Пока большинство заемщиков в ипотечном пуле в сроки осуществляют свои платежи, такие облигации являются безопасным и надежным источником дохода. Если заемщик перестает платить по ипотечному кредиту, убытки автоматически ложатся на ипотечные компании. Если таких неплательщиков становится очень много, то ипотечным компаниям угрожает дефолт. А их дефолт в свою очередь может привести к дефолту других предприятий и в результате к масштабному финансовому кризису.

Именно это и произошло 10 лет назад в США. С тех мировые финансовые потери, вызванные кризисом, достигли нескольких триллионов долларов. И большинство экспертов считает, что все это случилось из-за неосторожных, недальновидных действий эмитировавших ценные ипотечные бумаги компаний.

Источник: "moneyinformer.ru"

Понравилось? Поделись с друзьями:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector